Формирование и государственный кадастровый учет земельных участков в г. Москве.

В настоящее время многие собственники объектов недвижимости планируют выкупить земельные участки, занятые такими объектами, по льготной цене, действующей до 01.01.2010 года.

В соответствии с действующим законодательством выкуп земельного участка без его кадастрового паспорта невозможен. Учитывая, что в г. Москве формирование участка, согласование местоположения его границ и постановка его на государственный кадастровый учет – процедуры достаточно затратные по времени, то многие собственники объектов недвижимости могут не успеть до 01.01.2010г. подать заявление и осуществить выкуп участков по льготной цене.

Следует отметить, что по общему правилу, установленному ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на объект недвижимости к новому правообладателю недвижимости переходят и права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, у обладателя прав на недвижимость возникает право требовать оформления земельных правоотношений. При этом согласно п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

До принятия Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, и постановка его на кадастровый учет в г. Москве осуществлялись фактически в безальтернативном порядке. Согласно указанному порядку с соответствующими заявлениями необходимо было обращаться в Департамент земельных ресурсов г. Москвы (ДЗР г. Москвы) (его территориальные управления).

Принятие Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также введение в действие главы 1.1. Земельного кодекса РФ существенно упростило процедуру формирования земельных участков и, как следствие, оформления земельных правоотношений собственниками объектов недвижимости, в том числе в городе Москве.

Все это связано с тем, что обозначенными нормативными правовыми актами достаточно прозрачно регламентирован порядок образования новых земельных участков, дающий право собственникам объектов недвижимости формировать их в границах, допускаемых действующим законодательством, а не по усмотрению ДЗР г. Москвы.

В соответствии с указанным порядком формирование земельных участков до 01.01.2011 осуществляют кадастровые инженеры, в том числе, землеустроители и землеустроительные организации, обладающие правом выполнения работ по землеустройству.

Следует отметить, что после вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» собственники объектов недвижимости по-прежнему могут обращаться в ДЗР г. Москвы и поручать ему формирование участков, занятого такими объектами. Однако в данном случае границы, в которых следует формировать участок, кадастровым инженерам будет указывать именно Департамент и не всегда они, будут устраивать собственника недвижимости.

В процессе согласования местоположения границ образуемого земельного участка смежные землепользователи, в том числе в лице уполномоченного органа власти г. Москвы – ДЗР г. Москвы и его территориальных управлений, вправе согласиться с предлагаемым местоположением границ или представить обоснованный отказ в таком согласовании. Согласование либо отказ в согласовании местоположения границ участка отражаются в акте согласования местоположения границ.

В случае отказа одного из смежных землепользователей образуемого участка в согласовании местоположения границ, эти границы могут быть установлены в судебном порядке. При этом суд будет решать, насколько обоснован отказ смежного землепользователя, в том числе в лице уполномоченного органа власти г. Москвы, в согласовании местоположения границ образуемого участка. Следует отметить, что как показывает практика, согласовывать местоположение границ земельных участков с уполномоченным органом власти г. Москвы – ДЗР г. Москвы и его территориальными органами гораздо проще именно в судебном порядке.

После согласования местоположения границ образуемый земельный участок необходимо поставить на государственный кадастровый учет.